Investir dans l’immobilier, Vision large
L’investissement immobilier couvre un éventail de véhicules d’investissement beaucoup plus large que la plupart des gens ne le pensent. Ce spectre va de la stratégie très passive consistant à acheter des actions liées à l’immobilier sur une bourse publique, à investir dans des sociétés d’investissement immobilier (REIT) ou même à investir dans des transactions par le biais d’une plateforme de crowdfunding immobilier, à l’approche plus active consistant à acheter directement des propriétés individuelles – soit pour les revendre à profit, soit pour les louer afin d’obtenir un revenu continu.
Contrairement à une grande partie de la sagesse conventionnelle et à de nombreux livres et cours sur l’immobilier, l’investissement dans les propriétés locatives n’est pas une stratégie pour gagner un revenu passif. En fait, il s’agit de l’une des formes d’investissement immobilier les plus actives et les plus longues dans lesquelles vous pouvez vous engager.
Dans les sections suivantes, nous aborderons les bases de l’investissement dans les biens locatifs, y compris une vue d’ensemble de la façon de trouver un bien locatif viable et d’obtenir un financement pour celui-ci, ce qui peut être impliqué dans l’exploitation et l’entretien de la propriété, et les avantages et inconvénients de base de tels investissements. Nous suggérons également une approche de l’investissement immobilier qui peut servir d’alternative, si vous trouvez que le processus d’investissement direct dans des biens locatifs ne vous convient pas.
Pour plus de ressources, visitez le site de Baptiste Perrin : https://strategie-immobilier.fr/
investir dans l’immobilier locatif
Bien qu’il existe de nombreuses façons d’investir directement dans l’immobilier, nous pouvons, à des fins de simplification, répartir les approches d’investissement en deux catégories principales : investir dans une propriété pour éventuellement la revendre rapidement et réaliser un bénéfice, et investir dans une propriété à long terme et la louer.
L’un des avantages potentiels de l’investissement dans une location est qu’il peut fournir deux types de rendement. Tout d’abord, il peut procurer une plus-value à long terme, si la valeur du bien augmente avec le temps et grâce aux améliorations apportées par le propriétaire, et si le propriétaire augmente la valeur nette du bien en remboursant l’hypothèque.
Deuxièmement, le propriétaire a également la possibilité de réaliser un rendement continu sous la forme d’un flux de trésorerie positif sur l’investissement – obtenu en louant le bien à des locataires pour des paiements mensuels qui dépassent les dépenses mensuelles globales du propriétaire pour entretenir le bien.
Si un investisseur peut obtenir un financement intéressant pour obtenir un bien locatif qui génère un cash-flow positif sur un marché en hausse – et si l’investisseur est prêt à assumer la responsabilité de la gestion du bien (ou à travailler avec une société de gestion immobilière) – alors l’investissement dans un bien locatif peut être une stratégie d’investissement immobilier viable. Bien entendu, comme pour tout investissement, il est important de comprendre que l’investissement dans l’immobilier locatif comporte un risque de perte et qu’il n’y a aucune garantie de rendement.
Strategie pour investir dans l’immobilier locatif
Pour déterminer si un investissement immobilier locatif peut vous convenir, vous devez d’abord estimer en connaissance de cause le retour sur investissement (ROI) que le bien est susceptible de générer.
Pour de nombreux types d’investissements, vous pouvez déterminer le retour sur investissement en calculant une formule simple : gains moins coût, divisé par le coût. Dans le cas d’un investissement en actions, par exemple, si vous payez 10 000 $ pour des actions d’une société et que vous vendez vos actions plus tard pour 12 000 $, vous avez réalisé un RCI de 20 %. Il s’agit d’un bénéfice net de 2 000 $, divisé par le prix d’achat initial de 10 000 $, ce qui vous donne un rendement de 20 % sur votre investissement.
En réalité, le calcul du retour sur investissement sera plus compliqué que cela, car vous devrez prendre en compte des dépenses telles que l’impôt sur les gains en capital sur la vente de vos actions et les frais de courtage encourus lors de l’achat et de la vente de vos actions.
Mais les choses se compliquent encore lorsque vous tentez de déterminer le potentiel de retour sur investissement avant d’investir dans un bien locatif, car de nombreuses variables peuvent affecter à la fois le potentiel de revenu et les dépenses du bien.
Pour déterminer le retour sur investissement possible d’un bien immobilier productif de revenus, vous devrez faire des estimations (basées sur les données historiques disponibles) sur les taux de location du marché, les taux d’inoccupation de biens similaires dans la région, les dépenses courantes d’entretien et d’exploitation du bien, et d’autres variables qui peuvent changer à tout moment. Et n’oubliez pas, comme indiqué précédemment, que les investissements immobiliers locatifs comportent des risques de perte, comme tout autre type d’investissement, et que les rendements ne peuvent jamais être garantis.
Comment Investir dans l’investir dans l’immobilier locatif
Il existe de nombreux critères que vous devrez prendre en compte dans votre recherche d’un bon immeuble locatif dans lequel investir. Si vous recherchez un bien locatif résidentiel – comme une résidence unifamiliale ou un petit complexe d’appartements – vous voudrez peut-être concentrer vos recherches dans des quartiers où la valeur des maisons augmente, où le taux de criminalité est faible, où l’emploi est important et où les écoles sont bien cotées.
Mais en supposant que vous ayez limité votre recherche d’investissements locatifs à une zone donnée ou même à quelques propriétés spécifiques, vous devriez alors effectuer quelques calculs de base pour avoir une meilleure idée de la façon dont ces propriétés pourraient vous générer des revenus.
Votre objectif, bien sûr, sera très probablement de trouver un bien locatif qui génère un cash-flow positif, c’est-à-dire un bien dont les loyers et tout autre revenu sont supérieurs à toutes les dépenses, y compris le remboursement du prêt hypothécaire, les frais de gestion du bien, les impôts fonciers (calculés mensuellement), les réparations, l’assurance, etc.
Imaginons que vous achetiez un complexe de quatre appartements pour 300 000 $ et que vous assumiez un paiement hypothécaire de 1 900 $ (qui comprend les taxes foncières saisies, payées par la société hypothécaire). Vous avez ensuite engagé une société de gestion immobilière pour 150 $ afin de sélectionner les locataires et de gérer les problèmes de réparation et d’entretien. Supposons également que les travaux d’entretien courants, comme l’aménagement paysager de l’appartement, vous coûtent 200 $ de plus et que les dépenses dont vous êtes responsable sur la propriété, comme certains services publics et l’assurance de la propriété, coûtent 500 $ de plus. Vos coûts totaux s’élèvent donc à 2 750 $ par mois.
Enfin, supposez que vous pouvez demander 800 $ par unité et que les quatre unités sont louées. Cela vous donne un revenu brut de 3 200 $, soit un revenu net d’exploitation de 450 $ par mois.
Une autre façon de déterminer si un bien locatif peut être viable pour vous est d’utiliser la règle simple du 1 %. Cette règle vous permet d’estimer le revenu mensuel d’un bien locatif et de le diviser par le prix d’achat. Si ce chiffre se situe dans la fourchette de 1 %, vous pourriez avoir un bon bien locatif.
En reprenant notre exemple ci-dessus, si le prix d’achat était de 300 000 dollars et le revenu mensuel estimé de 3 200 dollars (en supposant qu’il n’y ait pas de vacance pendant l’année), vous obtiendriez un rendement supérieur à 1 %, 1,06 % en fait.
Cependant, ces calculs sont toujours plus compliqués et nécessitent de prendre en compte davantage de variables. Dans l’exemple hypothétique que nous avons utilisé ici, vous pourriez également avoir besoin d’intégrer une vacance de 5 % dans votre estimation, car c’est le taux de vacance standard pour des propriétés similaires dans la région. Votre revenu annualisé estimé passerait ainsi de 38 400 $ (3 200 $ par mois sur 12 mois) à 36 480 $ – pour tenir compte d’une baisse de 5 % du revenu due à la vacance. Votre revenu mensuel estimé sera alors de 3 040 $, ce qui représente toujours environ 1 % du prix d’achat et reste donc une affaire potentiellement viable. N’oubliez pas qu’il s’agit d’un exemple purement simplifié et que les opportunités potentielles peuvent varier par rapport à l’exemple fourni.
ACHAT D’IMMEUBLES LOCATIFS
L’un des aspects les plus difficiles de l’achat de biens locatifs est la compilation d’une liste complète de toutes les dépenses. Si vous ne tenez pas compte ne serait-ce que d’une seule mise de fonds initiale ou d’une dépense permanente, vous risquez d’obtenir une estimation inexacte du coût et du revenu potentiel de votre propriété.
La liste des dépenses est longue et comprend les commissions de l’agent/courtier pour l’acquisition du bien, les frais d’hypothèque, le nettoyage et l’entretien, les réparations, les services publics, l’assurance, la publicité pour les locataires, les intérêts hypothécaires, la gestion du bien, votre temps et vos dépenses pour vous rendre sur place et en revenir, les impôts et la préparation de la déclaration de revenus, les frais juridiques, les coûts de remplacement des appareils, etc.
Il est extrêmement difficile, voire impossible, de connaître à l’avance toutes les dépenses que votre bien locatif peut nécessiter. C’est pourquoi, lorsque vous calculez le revenu potentiel d’un bien, il est important de rassembler autant d’informations que possible sur ce bien et sur des biens similaires dans la région. Il est également conseillé d’être prudent dans vos calculs, en prévoyant un pourcentage supplémentaire de dépenses pour les frais imprévus.
FINANCEMENT D’UN BIEN LOCATIF
Le financement d’un immeuble à revenus est généralement plus difficile que celui d’une maison ou d’une autre résidence principale.
La principale différence est le montant de l’acompte requis. Alors que les acquéreurs d’un logement avec un bon crédit peuvent trouver des possibilités de financement qui ne nécessitent qu’un acompte de quelques pour cent sur une résidence principale, les investisseurs doivent généralement verser un acompte d’au moins 20 %. Cependant, il est tout a fait possible d’emprunter a hauteur de 110% sur un immeuble de rapport.
Il existe toutefois d’autres options de financement, dont certaines sont très créatives. Par exemple, un investisseur peut demander un « financement par le vendeur » ou un « financement par le propriétaire », dans lequel le propriétaire du bien sert de banque ou de société de prêt hypothécaire, et l’investisseur verse un acompte pour l’achat et promet un certain montant mensuel – tout comme il le ferait avec une société de prêt hypothécaire traditionnelle.
En effet, ces transactions ressemblent en grande partie à un arrangement hypothécaire standard, avec des agents et une société de dépôt fiduciaire, et le crédit et la réputation de l’investisseur sont tout autant en jeu pour satisfaire à la responsabilité hypothécaire qu’ils le seraient si le prêt était détenu par une grande banque.
