Une entreprise innovante qui apporte la liquidité numérique de la blockchain tech au secteur de l’immobilier. Voivi notre Avis Realt
Que vous le vouliez ou non, Blockchain a déjà commencé à perturber de nombreux secteurs financiers. Il y a d’abord eu le marché des intérêts et des prêts avec DeFi (decentralized finance) et maintenant l’immobilier. À l’ère de la technologie on-chain, l’investissement dans les actifs réels va être redéfini.
Qu’est-ce que cela signifie de posséder réellement un bien ? Comment les actifs numériques peuvent-ils être liés au monde réel et tangible ? Ce sont toutes ces questions que les actifs réels tokenisés devront prendre en compte et RealT est le premier pas dans cette direction.
Présentation de RealT
Dans cette analyse, je vais d’abord expliquer ce qu’est RealT et comment il fonctionne. Nous examinerons ensuite certains aspects de sécurité de l’investissement dans l’immobilier tokenisé. Je vais passer en revue la sélection d’investissement de RealT et examiner leur type de propriétés, les emplacements et le retour sur investissement.
Nous parlerons aussi un peu de la liquidité de ces actifs et du type de frais que RealT facture pour ses services. Dans la dernière section, nous examinerons la fonctionnalité et la conception de l’application RealT et nous verrons qui est l’équipe derrière RealT.
Alors, c’est parti !
Qu’est-ce que RealT ?
RealT propose des investissements fractionnés dans des biens immobiliers tokenisés sur la blockchain. Ça a l’air génial, non ? Ok, mais qu’est-ce que cela signifie réellement ?
En bref, RealT est une plateforme de crowdfunding immobilier qui utilise simplement la technologie blockchain pour gérer la propriété des actifs, les droits de vote et les distributions. À bien des égards, RealT n’est pas si différent d’entreprises comme Cardone Capital ou Holdfolio. La seule différence est que la propriété dans le monde réel est reflétée numériquement par des jetons.
Outre la tokenisation, RealT fonctionne comme n’importe quelle autre syndication immobilière. Mais allons-y pas à pas !
Avis Realt, Comment fonctionne RealT ?
Créer un portefeuille Ethereum
Avant de commencer le processus d’investissement avec RealT, vous devez disposer d’un portefeuille Ethereum pour conserver vos jetons et recevoir les distributions de vos investissements RealT. Vous pouvez trouver un excellent article avec des instructions détaillées ici.
Sélectionnez une propriété ou investir
La première étape pour investir avec RealT est de parcourir leur marché. Vous y verrez toutes les options d’investissement actuelles ainsi que les anciennes qui ont déjà été vendues. Pour acheter le jeton d’une propriété, il suffit de l’ajouter à votre carte et de passer à la caisse.
Vous payez ensuite avec la crypto-monnaie de votre choix. Les méthodes de paiement disponibles comprennent actuellement Bitcoin, Ethereum et Dai.
Compléter le KYC
Si vous n’avez pas rempli vos informations KYC auparavant, vous devrez le faire maintenant. Il est quelque peu regrettable que le monde sans confiance de la blockchain doive faire face à une réglementation au sens propre, mais ce sera probablement le cas pendant un certain temps aux intersections du FIAT et des crypto-monnaies.
Signer le PPM
Une fois le paiement effectué et l’identité vérifiée, vous recevrez un courriel vous demandant d’examiner et de signer le mémorandum de placement privé (PPM). Il s’agit d’un document juridique décrivant les termes et conditions de l’investissement privé dans l’immobilier.
Ce document contient des informations importantes concernant la composition de la SARL détenant le bien et vos droits en tant que membre. Vous trouverez également des informations sur les frais et la répartition des parts plus loin dans le document. Une fois que vous avez lu attentivement ce document, vous pouvez apposer votre signature via HelloSign et c’est fait !
Maintenant, attendez. Une fois que toutes les parties ont signé le mémorandum, vous recevrez une notification par e-mail de HelloSign. Au même moment, vous recevrez également un e-mail de RealT confirmant que votre commande est complète et que vos jetons ont été distribués sur votre portefeuille Ethereum.
Très bien, donc vos jetons ont été distribués, qu’en savez-vous ?
Vérifiez votre portefeuille
Vous voulez vous assurer que le jeton a bien été reçu dans votre portefeuille. Dans la plupart des portefeuilles, le jeton RealT ne sera pas automatiquement affiché, mais vous devrez l’ajouter manuellement.
Pour ce faire, il vous suffit de vous rendre sur la page de votre portefeuille et de cliquer sur le symbole Ethereum dans le coin supérieur droit. Cela fera apparaître les informations relatives au jeton de propriété, telles que le symbole et l’adresse. Copiez ensuite l’adresse du jeton.
Dans la plupart des portefeuilles, vous aurez la possibilité d’ajouter un jeton personnalisé. Si vous utilisez Metamask, allez simplement dans le menu principal et vous trouverez l’option pour ajouter un jeton en bas. Sélectionnez ‘Custom Token’, collez l’adresse du jeton et voilà : vous pouvez voir votre RealToken dans votre portefeuille.
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Sécurité
Comme pour tous nos investissements, la sécurité devrait probablement être la préoccupation numéro un. La priorité numéro un de l’investissement est et sera toujours de ne pas perdre d’argent. Une fois que nous savons que nos actifs sont sûrs, nous pouvons alors commencer à penser à maximiser leur rendement.
Malheureusement, les actifs du monde réel ne sont pas encore encapsulés dans l’éco-système blockchain sans confiance, ni légalement ni techniquement. Cela signifie qu’à chaque transaction en dehors du réseau, il y a un risque inhérent de tierce partie.
RealT.co est-il sûr ?
Étant donné que RealT est une société relativement nouvelle et qu’elle propose une approche entièrement nouvelle de l’investissement dans l’immobilier, nous devrons vérifier très soigneusement ses références.
Si vous naviguez sur la page éducative de RealT, vous trouverez des informations sur la manière dont RealT est organisée légalement. Il existe deux entités principales :
- RealToken Inc. AND
- RealToken LLC
RealToken Inc. est le gérant de la LLC. C’est le nom sous lequel RealT fait des affaires et qui est utilisé pour l’administration de la SARL.
RealToken LLC est une entité juridique distincte qui est utilisée pour gérer les processus juridiques d’émission d’offres de titres d’investissement, tels que les investissements immobiliers fractionnés.
J’ai donc effectué une recherche rapide sur le site Web de l’État du Delaware pour vérifier que les deux entités sont correctement enregistrées, et elles le sont.
En outre, RealToken LLC ne possède pas d’autres LLC ou propriétés. Chaque propriété individuelle est détenue par une LLC distincte. Cela signifie qu’ils sont financièrement et juridiquement séparés. Si une propriété devait faire faillite ou si la LLC détenant cette propriété faisait faillite, cela n’affecterait aucune autre propriété.
Cela signifie-t-il que RealT est absolument sûr ? Eh bien, non. Rien n’est sûr à 100%. Mais le fait d’avoir les entités juridiques appropriées en place peut au moins nous donner une certaine tranquillité d’esprit quant au fait que RealT honorera son engagement de faire correspondre son jeton numérique à une fraction de la propriété de ses actifs.
Sélection des investissements
RealT est nouveau sur le marché et est encore en train de constituer son portefeuille. Cependant, elle a déjà réussi à acquérir un éventail intéressant de propriétés résidentielles, allant de l’unifamilial au multifamilial, dans l’État du Michigan.
RealT se concentre uniquement sur les propriétés de type résidentiel dans la région de Détroit. Il n’y a pas de propriétés commerciales disponibles. Les propriétés se situent principalement dans le bas de l’échelle du marché.
Détroit n’est pas vraiment un marché immobilier en plein essor actuellement, mais il y a beaucoup de propriétés bon marché à saisir. Cependant, avec les propriétés bas de gamme, vous avez généralement tendance à avoir des locataires de moindre qualité. Une qualité inférieure dans le sens de leur capacité ou de leur volonté de payer le loyer à temps et de prendre soin de l’immeuble. Ce n’est pas toujours le cas, mais c’est un facteur de risque à prendre en compte.
Rendement des investissements
Le retour sur investissement devrait se situer entre 11 et 12 % pour la plupart des biens. D’après ce que j’ai compris, cela n’inclut pas les bénéfices réalisés lors de la vente d’une propriété. Le taux de rendement interne (TRI) sera probablement beaucoup plus élevé.
Un flux de trésorerie de 12 % par an est très solide pour toute opération immobilière. La plupart des autres propriétés dans lesquelles j’ai investi jusqu’à présent ont réussi à atteindre ces chiffres, mais seulement après quelques années de valorisation et d’augmentation des loyers.
Avis Realt, Investissement minimum
L’investissement minimum pour chaque propriété est le prix d’un jeton. C’est le véritable avantage du fractionnement des investissements immobiliers. La barrière à l’entrée est beaucoup plus faible et le risque est réparti entre un plus grand nombre d’investisseurs.
La plupart des propriétés sont divisées en 1 000 jetons. Ainsi, la valeur d’un jeton est simplement la valeur de la propriété divisée par 1 000. La plupart des jetons ont une valeur comprise entre 50 et 150 dollars. Il s’agit de votre investissement minimum. Pour certaines propriétés, le nombre de jetons varie entre 850 et 1200 jetons. Vous pouvez toujours calculer la valeur d’un jeton à l’aide d’une formule simple :
Valeur du jeton = Valeur du bien / Nombre de jetons
Comparé à d’autres syndications immobilières disponibles pour les investisseurs non accrédités, 150 $ est extrêmement faible. Par exemple, Cardone Capital commence à accepter des investissements à partir de 5 000 $ et Holdfolio autour de 20 000 $.
Liquidité
Traditionnellement, l’immobilier est connu pour deux choses : des rendements élevés, à l’abri de l’inflation, et l’illiquidité. Lorsque nous investissons dans des actifs immobiliers directement (et non par l’intermédiaire d’une société de placement immobilier), nous pouvons nous attendre à ce que nos fonds soient bloqués pendant 5 à 10 ans.
C’est là que RealT est différent. Non seulement ils offrent actuellement de racheter des tokens jusqu’à 2 000 $ par jour, mais vous pouvez même échanger vos tokens sur Uniswap et les vendre pour ETH ou échanger contre un autre token.
BTW : Les crypto-actifs non corrélés tels que le bitcoin peuvent servir de couverture et atténuer le risque. J’ai alloué environ 5 % de mon portefeuille à des actifs cryptographiques par le biais de Coinbase – le courtier le plus simple et le moins cher que j’ai trouvé ! Cliquez ici pour en savoir plus (lien vers Coinbase).
Avis Realt, les Frais
Jetons un coup d’œil aux petits caractères. Les frais.
Comme pour toute syndication immobilière, c’est au niveau des honoraires que le syndic récupère ses dépenses et réalise éventuellement des bénéfices supplémentaires. Vous trouverez tous les frais pertinents de RealT et la répartition de la distribution dans le PPM et le contrat d’exploitation.
Quels sont les frais de RealT ?
Les frais suivants sont collectés par RealT et soustraits avant les distributions :
- Frais de gestion de la propriété : Il s’agit des frais facturés pour la gestion de la propriété. RealT a sous-traité la gestion des propriétés à un prestataire de services tiers. Comme les frais exacts varient entre 5 et 10% par propriété, vous devrez consulter le PPM pour plus de détails.
- Frais d’inscription sur la plateforme : Ces frais sont facturés par RealT pour » l’inscription de la propriété « . 10 % du produit brut sont déduits à ce titre,
- Frais de gestion de la série : RealT peut décider de facturer ces frais pour certaines séries de propriétés. Si de tels frais sont facturés, vous le trouverez également dans le PPM.
- Frais d’événement capital : Un événement capital est par exemple la vente d’une propriété. Dans ce cas, 10% du produit brut va à RealT et 90% aux investisseurs. Une répartition de 90/10.
Si vous comparez ces frais à ceux d’autres syndications immobilières, ils semblent plutôt élevés. Si vous additionnez tous les frais ci-dessus, vous finissez facilement par payer 30-40% du produit brut en frais à RealT.
Cela ressemble à une répartition conventionnelle des bénéfices de 65/35 avec des frais d’acquisition, des frais de cession et des frais de gestion de 1 %. Toutefois, avec RealT, les frais sont quelque peu cachés. J’apprécierais qu’ils soient un peu plus francs et transparents sur tous les frais facturés.
Application
L’ensemble du processus, de l’inscription à l’achat du jeton, s’est déroulé sans encombre. Le site Web est bien conçu et il est facile d’y naviguer. Vous pouvez suivre toutes vos participations sur la page de votre portefeuille et voir les distributions en consultant le contrat de jeton sur etherscan.
Avis Realt, L’Équipe
L’équipe de RealT est composée d’un groupe renommé de professionnels des affaires et du droit. David Hoffmann – le PDG – a commencé à conseiller et à consulter des start-ups blockchain en 2017. Depuis lors, il a continué à développer sa vision de fusionner le monde de l’immobilier et des actifs numériques.
Avis Realt, Avantages et inconvénients
Avantages
- Excellente application, facile à utiliser
- Grande liquidité
- Une SARL distincte pour chaque propriété
- Investissements fractionnés
- Distributions quotidiennes
- Payer et gagner en crypto-monnaie
Inconvénients
- Jeune équipe avec peu d’expérience
- Frais cachés
- Choix limité d’investissements
Avis Realt, Conclusion
RealT est une jeune entreprise avec une idée innovante : l’investissement immobilier fractionné par le biais de jetons.
Le processus d’investissement est simple et clair. Tout ce dont vous avez besoin est un portefeuille Ethereum et une pièce d’identité. Leur sélection d’investissement, cependant, est assez limitée. Actuellement, seules des propriétés résidentielles dans la région de Détroit sont disponibles.
Les rendements promis, en revanche, semblent excellents. Malheureusement, une partie des bénéfices est partagée jusqu’à 40 % avec RealT en raison de leur éventail de frais.
Néanmoins, RealT offre une option attrayante pour les investisseurs immobiliers avant-gardistes.
Une réponse
Merci pour cette critique, notamment en ce qui concerne les frais. Ils devraient afficher clairement leurs frais sur leur site Web. Je n’arrive toujours pas à les trouver.